Balkongbyggnation

När många av de fastigheter vi idag bor i byggdes var det ovanligt med balkonger. Idag har de boende helt andra krav på sitt boende och balkong är för många ett krav vid val av lägenhet. Det blir allt vanligare att bygga balkonger även på äldre fastigheter.

Även om många medlemmar anser att detta är ett ingrepp i “deras” lägenhet är byggnation i allra högsta grad ett projekt för föreningen som helhet.

Vad krävs?

Som alltid inom styrelsearbete bör man först undersöka om de grundläggande förutsättningarna finns för att bygga balkonger. De två viktigaste förutsättningar är:

  1. Intresse och förankring hos medlemmarna. Frågan väcks vanligen av medlemmar som själva önskar bygga balkong men förslaget skall idealt stödjas av två tredjedelar av medlemmarna. En snabbundersökning genom föreningens hemsida eller fysiska enkäter ger ett bra underlag för vidare arbete.
  2. Tekniska förutsättningar. Finns förutsättningarna att få bygglov och att montera balkong där man tänkt sig? Senare i artikeln ger vi en fingervisning av vad som är möjligt.

Hur börjar man?

Eftersom frågan oftast initieras av medlemmar som själva vill bygga balkong, är det lämpligt att låta dessa bilda en “balkonggrupp”, som kan driva frågan vidare. För snabb återkoppling till Styrelsen bör en styrelseledamot ingå i gruppen. Arbetsgruppens första uppgift blir att utreda förutsättningarna för byggnation. Ett flertal av de seriösa balkongbyggarna bidrar kostnadsfritt med ett första möte och besiktning av fastigheten för att bedöma om och hur balkonger kan byggas.


Många medlemmar längtar efter ett eget "uterum" för soliga sommarkvällar

Val av leverantör

Det finns ett flertal seriösa totalentreprenörer på marknaden med många års erfarenhet. Det är alltid klokt att träffa några olika leverantörer och ta in offerter från dem. Ta hjälp av “hitta leverantörer” på Styrelseguiden för att hitta både leverantörer och föreningar som referenser. Det kan skilja sig, inte bara i pris utan också i utförande och arbetstid.

Vem betalar?

Så som med andra arbeten på fastigheten är det föreningen som står som byggherre, juridisk och ekonomisk motpart till balkongentreprenören. Det finns teoretiskt olika varianter på hur kostnaden för balkongen skall fördelas inom föreningen. Praxis är att den enskilde medlemmen betalar föreningen hela kostnaden för “sin” balkong. Medlemmar som inte vill eller kan bygga balkong är som regel ovilliga att bidra till något de inte har nytta av. Kostnaden skall tas upp som kapitaltillskott vid beräkning av reavinst vid försäljning av lägenheten. Arbetskostnaden för montage av balkong berättigar inte till rotavdrag.

Justering av andelstal

Kostnaden för framtida underhåll av balkongen faller på föreningen som helhet. Därför kan det finnas skäl för att justera andelstalet för lägenhet som byggt balkong. Möjligheten att justera andelstal och hur detta får ske beror på föreningens stadgar samt hur andelstalen i föreningen är beräknade. Många föreningar justerar inte andelstalen efter ett balkongbygge.  

Föreningsstämma

För att kunna fullfölja ett balkongprojekt krävs ett beslut på föreningsstämma med två tredjedelars majoritet samt godkännande av hyresnämnden. Hyresnämndens godkännande krävs inte om samtliga som påverkas av åtgärden röstar för utbyggnaden eller på annat sätt godkänner den.


Fransk balkong är ett alternativ där inte vanliga balkonger är möjliga att bygga

Kontraktsskrivning

Tidpunkten för när ett fast kontrakt med entreprenören tecknas kan variera. Det förekommer till exempel att man avvaktar till efter godkänt bygglov med att teckna totalentreprenadsavtal. Man kan innan bygglovet är klart teckna en avsiktsförklaring.
Som nämnt tidigare är det brukligt att respektive medlem står för kostnaden för “sin” balkong. Ett särskilt avtal mellan medlem och föreningen skall därför upprättas. För att undvika problem om lägenheter säljs under byggnationen rekommenderas att medlemmen betalar till förening innan byggstart. 

Bygglov

Föreningen kan visserligen hantera bygglovsansökan själva efter samråd med en kunnig arkitekt men det är ofta en onödig omväg. Framtagande av bygglovshandlingar och samråd med Stadsbyggnadskontoret ingår i de flesta entreprenörers pris. Dessutom har de stor vana av både att sammanställa materialet på rätt sätt samt föra diskussionen med Stadsbyggnadskontoret. Det är därför vanligt att entreprenören sammanställer bygglovshandlingarna utifrån föreningens riktlinje. Innan dessa skickas in till Stadsbyggnadskontoret för handläggning skall de godkännas av föreningen.
För att underlätta diskussionen med entreprenören samt sätta rätt förväntan hos medlemmarna kan det vara bra att känna till några av Stadsbyggnadskontorets grundläggande riktlinjer för byggnation av balkong.

Nedan är baserat på Stockholmskontoret, skillnader kan förekomma för andra kontor.

  1. Mot gården. Balkonger mot gatan godkänns endast i undantagsfall.
  2. Symmetriskt ovanför varandra och kring fönster. Finns det redan balkonger i vertikalled måste nya balkonger byggas med samma placering och utförande.
  3. Minst 3 meter ovanför gården. Gäller för nedre delen av den nedersta balkongen. I de allra flesta fall innebär det att endast “franska balkonger” kan byggas på första våningsplanet. 
  4. Speciella fasalinjer så som Gesims (utskjutande sarg) eller Takfotslist får inte brytas av balkongen. 
  5. Storlek: Vanligt mått på balkong är 1,4m i djup och 2,4m i bredd.

takfot ovanför balkong

Exempel på vacker takfotslist i Stockholms innerstad

När väl handlingarna är inskickade utser Stadsbyggnadskontoret en handläggare. Avtalet med entreprenören skall täcka även eventuella ändringar i bygglovet efter synpunkter från byggnadskontoret. Balkongärenden är relativt standardiserade och om ansökan är gjord på rätt sätt bör den gå igenom med några mindre korrigeringar.

Byggnation

Montage och kringarbeten vid byggnation av balkong varierar utifrån balkongtyp, infästningsmetod mm. För att minska styrelsens eller vicevärdens arbete är det lämpligt om entreprenören kan utföra arbetet parallellt så att tillgång till lägenheter, kvittens av nycklar etc. kan synkroniseras. Entreprenören skall tillhandahålla en detaljerad tidsplan över byggnationen med de moment som påverkar de boende tydligt utmärkta för att underlätta styrelsens kommunikation med medlemmar. Total byggtid uppskattas som regel till 8-10 veckor. Ett spektakulärt moment är när balkongplattan lyfts på plats. I många fastigheter innebär det ett lyft med mobilkran från gatan, över taket för att nå innergården.  

Etablering vid balkongbygge

Under en kortare tid byggs ställningar upp för att förbereda för balkongmontaget. Notera hur balkongerna är placerade i horisontallinje

Slutförande

Innan balkongerna formellt tas emot av föreningen skall de besiktigas av en besiktningsman som föreningen utser.  För tips och rekommendationer kring besiktningsmän sök i vår leverantörsdatabas.

Föreningens hemsida på Allabrfer.se

Som medlem på Styrelseguiden.se får din förening en gratis hemsida på Allabrfer.se, Sveriges samlingsplats för bostadsrättsföreningars hemsidor.
Läs våra användarvillkor.
Vi använder RuleMailer för att skicka nyhetsbrev.

Copyright © 2009 Styrelseguiden.se

Styrelseguiden Norden AB
Frejgatan 8
114 20 Stockholm
info@styrelseguiden.se