Bostadskonvertering
För bostadsrättsföreningar med stor andel kommersiella lokaler kan det löna sig att konvertera dessa till bostäder. I den här introduktionsartikeln reder vi ut för och nackdelar samt tar upp de vanligaste frågeställningarna med bostadskonvertering.
Artikeln är sammanställd i samarbete med Q-Gruppen Fastighets AB.
Bakgrund
Under en lång tid har så kallad smygkontorisering förekommit på fastighetsmarknaden, inte minst i storstäderna. Följden av detta är att många före detta homogena bostadshus idag är blandfastigheter med kontor insprängda här och var i huset. Klimatkrav, representationsytor och rumsindelningar har ofta förändrat lokalernas utformning och funktion så att de inte längre är lämpliga som bostäder. För en vanlig fastighetsägare utgör dess sällan ett problem men för en bostadsrättsförening är saken en annan. Med en för stor andel kommersiella intäkter riskerar föreningen bland annat att klassas som oäkta bostadsbolag, med högre skatt som följd.
En stor andel kommersiella intäkter utgör även en potentiell risk för föreningen i form av uteblivna intäkter vid vakans. Slutligen innebär hyreslokaler en större mängd arbete och underhåll för föreningen.
Speciellt inför en ombildning konkretiseras dessa frågor och föreningen står inför valet vad man skall göra med lokalerna. En allt vanligare lösning är att konvertera dessa till bostäder.
Äkta och oäkta bostadsbolag
De skattefördelar som det innebär att vara ett äkta bostadsbolag är ofta det avgörande skälet till en bostadskonvertering. Det är därför lämpligt att kort reda ut kort begreppen och vad de innebär. Två olika “skatteklassningar” existerar för bostadsrättsföreningar:
- Privatbostadsföretag: Är en Svensk ekonomisk förening vars verksamhet till mer än 60% består i att åt sina medlemmar tillhanda hålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen.
- Oäkta bostadsföretag: Är ett bostadsföretag (till exempel bostadsrättsförening) som inte är privatbostadsföretag.
När skatteverket bedömer om en förening tillhör den ena eller andra kategorin jämför de föreningens kommersiella intäkter med en fiktiv intäkt baserad på bruksvärdeshyra för bostadsytorna inklusive gemensamhetsutrymmen. Om intäkter från bostadsytor utgör 60% eller mer, klassas föreningen som privatbostadsföretag.
Ett oäkta bostadsföretag åtnjuter inga av de skattelättnader som finns för privatbostadsföretag. Detta påverkar både föreningens och medlemmarnas taxering och beskattning. För en utförlig och uppdaterad beskrivning av skatteregler hänvisas till Skatteverket De viktigaste skillnaderna är:
- Beskattning för föreningen: Ett privatbostadsföretag skall inte ta upp några av de intäkter som hör till fastigheten (hyror, årsavgifter etc) till beskattning. Ett oäkta bostadsföretag skall ta upp samtliga intäkter till beskattning, så som vilket aktiebolag eller ekonomisk förening som helst.
- Beskattning för medlemmar: Vid försäljning av en lägenhet i ett privatbostadsföretag beskattas endast 2/3 av reavinsten. Medlemmen har dessutom rätt till uppskov av reavinstbeskattningen. I ett oäkta bostadsföretag skall hela vinsten beskattas, utan rätt till uppskov.
De ekonomiska fördelarna med att klassas som privatbostadsföretag kan därför vara betydande, både för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar .
Olika tillvägagångssätt
Precis som i fallet med en vindskonvertering kan en bostadsrättsförening välja olika nivå av inblandning från föreningens sida. Dessa återspeglar sig i olika sätt att konvertera de kommersiella lokalerna till bostäder.
- Föreningen säljer de kommersiella lokalerna till en juridisk person (exploatör) för konvertering till bostäder samt vidareförsäljning till fysisk person.
- Föreningen säljer de kommersiella lokalerna till fysiska personer som konverterar dessa till bostäder.
- Föreningen bygger om de kommersiella lokalerna till bostäder och säljer dessa till fysiska personer.
Valet av metod blir för föreningen en avvägning av ekonomisk uppsida och engagemang och kompetens hos den egna styrelsen. Det skall poängteras att även en konvertering genom försäljning till en entreprenör kräver stort engagemang från styrelsen.
Beroende på storleken på och antalet av kommersiella lokaler kan föreningen dessutom välja mellan att sälja delar av eller samtliga lokaler i ett paket. Styckvis försäljning till fysiska personer kan i vissa fall ge en högre initial intäkt i form av högre köpeskilling men styrelsens ökade arbetsinsats och förekomsten av icke samordnade byggarbeten i huset kan dock leda till att den totala ekonomin blir sämre än om samtliga lokaler säljs till en juridisk person.
Bygglov
Om lokalerna är klassade som kontorslokaler krävs att bygglov söks för ändrad användning, det är heller inte ovanligt att lokalerna delas till mindre enheter och då krävs bygglov oavsett om lokalernas användning varit inskrivet som bostad eller kontor. I och med att bygglov för bostad ges så ställs nya krav på bostadens utförande med avseende på brand, tillgänglighet, ljud och andra tekniska utföranden såsom badrum och installationer. Det kan vara bra att i det skedet undersöka resterande del av huset för att avgöra om ett gemensamt grepp skall tas där hela huset får en uppdatering.
Förändring av ekonomisk plan
Som tidigare nämnt är kontorslokaler sällan lämpliga som bostäder med avseende på planlösning och disponering, det innebär att bostadskonvertering ofta innebär ett förändrat antal lägenheter och därmed påverkar det andelstalen i föreningen. En ny ekonomisk plan skall upprättas med nya andelstal och förändrad intäktsbild. Det bör göras i två steg där det första utgör en provisorisk plan som ligger till grund för beslutet att konvertera lokalerna. Den nya planen fastställs först när de nya lägenheterna är uppmätta och färdiga för försäljning. I samband med det kan det vara bra att göra en generell uppmätning av samtliga lägenheter i fastigheten eftersom otydliga ytuppgifter är en vanligt förekommande orsak till dispyter inom en förening.
Anpassning av fastigheten
Tillskott av bostäder kan precis som i fallet med råvindsförsäljning ställa nya krav på gemensamma funktioner i fastigheten. Förråd, sophantering och cykelrum är sådant som skall anpassas till det nya antalet boende i huset. Rådande elmätningssystem och antalet anslutningspunkter för TV och telefoni bör även det undersökas. Om lokalerna säljs till ett företag som åtar sig att bygga om samtliga lokaler och försälja dom så upprättas ett avtal i vilket poster av den här karaktären kan förhandlas om. Om lokalerna säljs styckvis direkt till privatpersoner är det vanligt att föreningen står ansvaret att kringfunktionerna anpassas till husets nya användning. Husets tekniska kondition kan också vara av stor betydelse för val av tillvägagångssätt. Om stammar och övriga tekniska installationer är i god kondition så är det mindre riskfyllt att sälja lokalerna styckvis till fysiska personer, råder motsatsen är det däremot direkt olämpligt.
Upphandling av extern hjälp
Oavsett vilket tillvägagångssätt föreningen väljer kommer det att finnas behov av att anlita externa resurser. Detta gäller i synnerhet vid upprättande av kontraktshandlingar samt genomförande av ett byggprojekt. Precis som vid ett vindsprojekt kan det till exempel vara lämpligt att anlita en extern kontrollant.
Som vid all upphandling och inköp är det viktigt att Styrelsen:
- Tar in referenser från andra kunder. I Styrelseguidens leverantörsregister hittas enkelt andra föreningar som anlitat just den leverantören.
- Sammanställer ett tydligt offertunderlag, med de villkor och förutsättningar som är prioriterade från föreningens sida.
- Tar in offerter från fler än en leverantör för jämförelse.
Det rekommenderas starkt att anlita en jurist tidigt för att upprätta ett kontraktsförslag. Detta kan användas vid upphandling av övriga tjänster och förenklar jämförelse mellan anbudsgivare.
Summering, för förening med stor andel kommersiella lokaler kan en konvertering till bostäder löna sig. Tillvägagångsättet varierar, främst beroende på engagemang och kompetens hos styrelsen samt fastighetens skick i övrigt.
Likheten mellan vindskonvertering och bostadskonvertering är stor, vi rekommenderar även Styrelseguidens artikel om vindskonvertering samt trådar i forumet om dessa.