Råvindskonvertering

Att bygga om en fastighets råvind till bostadslägenheter kallas råvindskonvertering och är vanligt i just bostadsrättsfastigheter. Som en första hjälp till styrelsen som funderar på att konvertera vinden har vi sammanställt denna introduktionsguide.

Artikeln är sammanställd i samarbete med Q-Gruppen Fastighets AB.

Inledning

Att konvertera råvinden i fastigheten till vindslägenheter innebär som regel ett ekonomiskt lyft för föreningen och är, speciellt i städerna relativt vanligt. För en bostadrättsförening utgör försäljning och byggnation ett omfattande projekt och för styrelsen är ämnet ofta nytt och svårt.

I den här artikeln ger vi en introduktion till ämnet och svar på de typiska frågorna?

Varför? När? och Hur

Om ni inte hittar svar på just era frågor här, rekommenderar vi att du lägger in en fråga i forumet eller söker på andras frågor och svar.

Varför konvertera en råvind till lägenheter?

De allra flesta föreningar genomför en vindskonvertering för att förbättra ekonomin för föreningen och därmed lägre boendekostnad för medlemmarna. Förenklat bidrar projektet ekonomiskt till föreningen med:

  • Köpeskillingen (från råvind eller färdiga lägenheter) som kan användas till att betala av föreningens lån eller placeras för att ge en årlig avkastning.
  • Utökad boendeyta som bas för årsavgifter vilket medför ökade intäkter

Visserligen innebär utökningen av föreningens boyta en viss ökning av underhållskostnader men relativt inkomstökningarna är dessa som regel lägre. Föreningar med tidigare god ekonomi kan inför större renoverings behov välja att konvertera vinden för att helt eller delvis finansiera dessa. Samordning av vindsprojekt och övrig fastighetsrenovering kan dessutom ge positiva synergier, både ekonomiska och tekniska. Detta har naturligtvis en påverkan på när en vindskonvertering skall ske.

"Vindskonvertering görs för att förbättra föreningensekonomi, genom ökade medlemsavgifter och köpeskilling

Tom Råvind

En råvind i attraktivt läge utgör ett stort värde för en bostadsrättsförening

När är bästa tidpunkten att inleda ett vindsprojekt?

Enkelt uttryckt finns det bara två tidpunkter när beslut om konvertering av en vind kan ske; före eller efter att föreningen förvärvat (ombildat) en fastighet. Endast i det ena fallet ligger beslutskraften helt i föreningens händer, varför de två fallen skiljer sig en del åt.

Råvindsförsäljning i samband med fastighetsförvärv

Om ett hus som ägs av en kommersiell fastighetsägare skall säljas till en bostadsrättsförening och det finns en outnyttjad byggrätt eller möjlighet till en outnyttjad byggrätt på vinden så brukar fastighetsägaren vilja ta del av den ekonomiska tillgång som den innebär.
Fastighetsägaren kan välja att:

  • Sälja fastigheten till föreningen under förutsättning att den även betalar för byggrätten
  • Sälja byggrätten till en tredje part för att sedan sälja fastigheten till föreningen

För den blivande
bostadsrättsföreningen är det ofta bättre att försöka få med byggrätten i förvärvet. Dels ger det föreningen full kontroll över både när och hur vinden skall konverteras, dels innebär det en “psykologisk” skillnad för medlemmarna. I en förening som bygger om den egna vinden får medlemmarna en känslan av att de olägenheter en vindsexploatering innebär är för en god sak och nya lägenheter tillskansas huset och ger föreningen en bättre ekonomisk situation.

Om vinden däremot säljs av den tidigare fastighetsägaren upplever medlemmarna ombyggnationen som en störande aktivitet som förvanskar trapphus, bullrar och skitar ned. Skillnaden i inställning hos medlemmarna har en, inte obetydlig, påverkan på genomförandet av projektet.

Råvindsförsäljning från befintlig Brf

För en bostadsrättsförening med äganderätt till råvinden står det naturligtvis helt fritt att välja tidpunkt för ett vindsprojekt. Vanligtvis är det tre faktorer som påverkar valet av tidpunkt:

  • Engagemang från styrelsen. En vindskonvertering är ett omfattande projekt. Utan en driven och engagerad styrelse riskerar det att skjutas på framtiden.
  • Marknadsprisläget. Att bygga på vindsplan i en äldre fastighet är relativt kostsamt. För att uppnå goda marginaler på dessa projekt krävs antingen ett lågt pris på råvinden eller höga marknadspriser på vindslägenheter.
  • Fastighetens övriga renoveringsbehov. Som tidigare nämnt kan det löna sig för föreningen att samordna vissa typer av fastighetsrenoveringar med ett vindsprojekt. En takomläggning är till exempel mycket lämplig att göra i samband med byggnation på vinden. Om fastigheten står inför ett eller flera akuta renoveringar, kan en vindskonvertering bli mer aktuell.

"Tidpunkten för en vindskonvertering styrs av äganderätten till råvinden, marknadsprisläget, fastighetens renoveringsbehov samt styrelsens engagemang"

Hur kan ett vindsprojekt genomföras?

Styrelsen i en förening som funderar på att konvertera vinden ställs inför bland annat följande frågeställningar:

  • Är projektet genomförbart?
  • Hur mycket skall föreningen göra själv?
  • Vilka tjänster skall handlas upp och hur?

Den första och viktigaste är om projektet i huvudtaget är genomförbart. En vindsexploatering påverkar samtliga boende i huset på ett eller annat sätt och tar mycket tid i anspråk för styrelsen. Innan styrelsen påbörjar ett sådant projekt bör det utredas om det finns tekniska eller juridiska hinder till en konvertering samt att medlemmarna i föreningen står bakom det.

Hiss för råvind

Hissetablering underlättar vindsombyggnation

Tekniska problem

Vanliga tekniska problem brukar vara:

Styrelsen kan ge i uppdrag till en extern konsult att utreda dessa hinder för en mindre kostnad. Det är också vanligt att vindsentreprenörer bistår styrelsen med detta i samband med offerering och anbudsförfarande.

Mandat hos medlemmarna

I de allra flesta fall krävs att konverteringen av vinden godkänns av en majoritet av medlemmarna på en föreningsstämma. Flytt och förändring av till exempel förråd klassificeras som väsentlig förändring för medlemmen och kräver ett majoritetsbeslut på en föreningsstämma. Det är därför klokt att tidigt stämma av med medlemmarna att de står bakom projektet innan tid och resurser har spenderats i onödan.

Nivå på inblandning från Styrelsen

Beträffande genomförandet av ett vindsprojekt kan styrelsen välja mellan olika nivåer av inblandning. Valet beror helt på tillgänglighet av, engagemang och kompetens hos styrelsen och arbetsgrupper. En starkt engagerad styrelse kan driva igenom en vindsexploatering från bygglovsansökan till försäljning av färdiga lägenheter het i egen regi med allt vad det innebär i risker och möjligheter.

En styrelse med mindre tid till förfogande kan välja att sälja råvinden till en exploatör (byggare) utan bygglov men med en reservation om att betalning endast utfaller om/när bygglov erhålles. Det skall dock tydligt poängteras att även den metoden kräver ett engagemang från styrelsen under hela byggtiden men arbetsinsatsen minimeras.

Det finns en mängd olika sätt att konstruera ett exploateringsavtal där ansvar och risker vägs mot ersättningar. Ett vanligt sätt att genomföra en försäljning kan se ut så att föreningen anlitar en arkitekt med uppdrag att rita bygglovshandlingar, på så sätt kan föreningen för en fast summa och med begränsad risk öka värdet på råvinden med bibehållen kontroll över bygglovets innehåll. Om föreningen får ett bifallande svar kan vinden säljas med en färdig byggrätt till ett högre värde.

Upphandling av extern hjälp

Oavsett vilket tillvägagångssätt föreningen väljer kommer det att finnas behov av att anlita externa resurser. Detta gäller i synnerhet vid upprättande av kontraktshandlingar samt genomförande av affären. Som vid all upphandling och inköp är det viktigt att Styrelsen:

  • Tar in referenser från andra kunder. I Styrelseguidens leverantörsregister hittas enkelt andra föreningar som anlitat just den leverantören.
  • Sammanställer ett tydligt offertunderlag, med de villkor och förutsättningar som är prioriterade från föreningens sida.
  • Tar in offerter från fler än en leverantör för jämförelse.

Det rekommenderas starkt att anlita en jurist tidigt för att upprätta ett kontraktsförslag. Detta kan användas vid upphandling av övriga tjänster och förenklar jämförelse mellan anbudsgivare.
I vissa fall kan även en extern kontrollant under byggtid vara befogad för att se till att avtal, byggregler osv. följs. Kontrollanten kan också vara till stor hjälp med att tolka och reda ut en del av de tekniska frågor som uppstår i projektet. Så som: flytt av lägenhetsförråd, hiss, dimensionering av sophantering/cykel- o barnvagns-förråd, klarar det trycksatta systemet en eventuell tryckstegring om så behövs för att uppnå tillräckligt vattentryck på vinden mm. Det är dock viktigt att en extern kontrollant är seriös eftersom han/hon lätt kan agera övernitiskt eller utnyttja beställarens okunskap om ämnet och därmed överdebitera föreningen. Ett fast pris med en uppdragslydelse är oftast att föredra.

Utöver den eventuella kontrollanten skall kvalitetsansvarig finnas och en duktig sådan gör ofta en stor del av det arbete som kontrollanten anlitas för. Det är vanligt att kvalitetsansvarig anlitas och betalas av huvudentreprenören. Val av och omfattning för de externa resurserna handlar åter igen om hur stort engagemang styrelsen är villig att lägga ned.

En Styrelse som hittat en bra balans mellan eget engagemang och externa resurser samt gjort ett gediget upphandlingsarbete upplever ofta en vindskonvertering utan överraskningar och med nöjda medlemmar som följd.

"Undersök först om en konvertering är möjlig, välj metod utifrån styrelsens kompetens och engagemang, noggrant upphandlingarbete lönar sig"

Skicka gärna synpunkter och kommentarer på denna artikel till oss på info@styrelseguiden.se
Se även medlemmars diskussioner om vindskonvertering i forumet.

Föreningens hemsida på Allabrfer.se

Som medlem på Styrelseguiden.se får din förening en gratis hemsida på Allabrfer.se, Sveriges samlingsplats för bostadsrättsföreningars hemsidor.
Läs våra användarvillkor.
Vi använder RuleMailer för att skicka nyhetsbrev.

Copyright © 2009 Styrelseguiden.se

Styrelseguiden Norden AB
Frejgatan 8
114 20 Stockholm
info@styrelseguiden.se